Sucesiones: venta de inmuebles y corretaje inmobiliario
1. La venta de inmuebles (total o parcialmente) en sucesión.
Inicialmente, corresponde distinguir si el bien que se intenta enajenar es propio o ganancial: Si el vendedor es viudo y el inmueble es propio, podría vender sin hacer la sucesión sucesorio de su cónyuge. Pero son inmuebles propios los que cada cónyuge lleva al matrimonio (adquiridos antes del matrimonio); pero también los que permuten durante el matrimonio (subrogación real), los que adquieran durante el matrimonio pero con dinero ganado antes del matrimonio y los que adquieran luego de casarse por herencia, legado o donación. Así, el Código civil y comercial especifica en el art. 464 cuáles bienes son propios.
El carácter de propio de un bien se acredita, por ej., con el título de propiedad actual, o con el título antecedente (el caso de la permuta) o con el boleto de compraventa que tenga fecha cierta y sea anterior al matrimonio.
Para que no existan dudas durante el matrimonio sobre la naturaleza propia del bien que se adquiere, el adquirente deberá manifestar en la escritura de compra o en otra posterior complementaria que “el bien es propio porque compra con dinero propio”.
Esta manifestación se presume verdadera, lo que no obsta a que el otro cónyuge pueda demostrar que es falsa e impedir que el cónyuge adquirente disponga libremente del bien.
Si no lo hace, los terceros contratantes a título oneroso y de buena fe pueden tener al bien como propio y no temer acciones legales que los perjudiquen en su adquisición.
Resulta conveniente que a la hora de comprar un bien durante el matrimonio que tendrá el carácter de propio (porque se adquirió con dinero propio) comparezca el otro cónyuge y dé conformidad a la manifestación que hace el adquirente respecto al carácter del bien. Esta comparencia es conveniente pero no es necesaria cuando la manifestación se hace en la escritura de compra, pero sí es necesaria cuando se hace en un acto posterior (escritura complementaria).
Si ambos cónyuges estuviesen vivos, al vender por boleto el cónyuge titular del bien propio, alcanza con aclarar en el boleto que el bien es propio; según constancia del título de propiedad, y que no es sede del hogar conyugal, o si lo fuera que no hay hijos menores o incapaces. Caso contrario el otro cónyuge comparecerá a dar su asentimiento.
Durante la vigencia del matrimonio y aún después del divorcio, será necesario el asentimiento del otro cónyuge cuando se pretenda disponer de un bien propio que sea sede del hogar conyugal o en donde vivan hijos menores o incapaces.
En síntesis, tratándose de un bien propio de un vendedor viudo, no habrá asentimiento conyugal ni oposición por parte del cónyuge al carácter propio del bien; y el vendedor posee la libre disposición para vender sin pasar por el sucesorio.
Si el inmueble en cambio fuese ganancial, el fallecimiento del cónyuge provocó la disolución de la sociedad conyugal, y a partir de ese momento desapareció el régimen de disposición de bienes gananciales que se basa en la iniciativa de disposición por su titular y el asentimiento por el otro cónyuge.
La mitad ganancial de ese bien, y del resto de los bienes con carácter ganancial, pasan a los herederos del cónyuge fallecido, abriéndose su sucesión.
Entonces, el cónyuge supérstite no puede vender ni siquiera la mitad ganancial que le pertenece. A partir de este momento solo tiene derecho a su mitad, del mismo modo que los herederos del fallecido tienen derecho a la otra mitad.
2. Momento de efectuar la venta, tramitado el juicio sucesorio
Cuando el bien es ganancial, o propio, pero hay descendientes o ascendientes, debe tramitarse el sucesorio, y una vez obtenida la declaratoria de herederos e inscripta al dominio del inmueble, u obtenida la orden de inscripción y cumplidos los trámites (por ej, aportes sobre honorarios de los abogados), recién se podrá vender el inmueble (en su totalidad o por las distintas partes indivisas).
Antes de esta oportunidad, tanto el supérstite como los herederos solo pueden disponer cediendo los derechos que cada uno tiene en la sucesión.
La cesión hereditaria tendrá lugar desde el fallecimiento mismo del causante, y hasta la inscripción de la declaratoria de herederos.
3. El tracto abreviado:
Existen dos formas de vender un bien integrante de un acervo sucesorio: mediante tracto sucesivo (ya inscripta la transmisión hereditaria, se realiza la venta), o por el sistema de tracto abreviado, que consiste en la transmisión en un mismo paso, en ocasión de la misma venta, del causante a los herederos, y de éstos al comprador. La transmisión ocurre en forma simultánea, en un mismo paso, y por eso se considera abreviada.
La ley de registro de la propiedad inmueble para Capital Federal, (Ley 17801) establece en su artículo 16 los supuestos excepcionales donde no será necesario el tracto sucesivo:
“No ser necesaria la previa inscripción o anotación a los efectos de la continuidad del tracto con respecto al documento que se otorgue, en los siguientes casos:
a) cuando el documento sea otorgado por los jueces, los herederos declarados o sus representantes, en cumplimiento de contratos u obligaciones contraídas en vida por el causante o su cónyuge sobre bienes registrados a su nombre;
b) cuando los herederos declarados o sus sucesores transmitieren o cedieren bienes hereditarios inscriptos a nombre del causante o de su cónyuge;
c) cuando el mismo sea consecuencia de actos relativos a la partición de bienes hereditarios;
d) cuando se trate de instrumentaciones que se otorguen en forma simultánea y se refieran a negocios jurídicos que versen sobre el mismo inmueble, aunque en las respectivas autorizaciones hayan intervenido distintos funcionarios.
En todos estos casos el documento deberá expresar la relación de los antecedentes del dominio o de los derechos motivo de la trasmisión o adjudicación, a partir del que figure inscripto en el Registro, circunstancia que se consignará en el folio respectivo.”
Resultará necesario consignar en el boleto que la inscripción de dominio a nombre de la parte compradora se efectuará con el sistema de “tracto abreviado”.
4. La cesión gratuita u onerosa de derechos hereditarios (su oponibilidad a terceros limitada en el tiempo)
Desde la muerte del causante y hasta la inscripción del bien respectivo en el Registro, los herederos o el cónyuge supérstite respecto de sus derechos sobre bienes gananciales, solo pueden ceder los derechos.
No pueden vender si no lo hacen a través del sucesorio; pero pueden ceder sin necesidad de recurrir al expediente.
La cesión puede ser gratuita u onerosa, y se realizará por escritura pública.
Para ceder los derechos hereditarios no es necesario abrir el sucesorio. Desde el momento mismo de la muerte del causante, sus causahabientes pueden ceder los derechos que le corresponden en la sucesión en forma gratuita u onerosa.
El cesionario puede iniciar la sucesión él mismo presentándose en tal carácter en el expediente; o preferir que sean los cedentes quien lleven a cabo el trámite, presentándose éste en un momento posterior. Estas circunstancias serán estipuladas en el respectivo contrato, conviniendo las partes lo que crean más conveniente conforme a la autonomía de su voluntad.
La escritura de cesión es inscripta en el Registro de Anotaciones Personales del Registro de la Propiedad Inmueble de la jurisdicción donde se halle ubicado el bien cedido. Esta cesión debidamente inscripta es oponible a terceros acreedores de los herederos cedentes. Esta oponibilidad se establece por un tiempo limitado que varía según el Registro de la jurisdicción de que se trate.
Por ello, resulta conveniente para el cesionario que tomó a su cargo iniciar, proseguir y culminar el trámite del sucesorio, hacerlo antes del vencimiento de estos plazos para no tener que asumir probables deudas de sus antecesores cedentes.
La cesión gratuita debidamente inscripta es asimilable a la donación; la cesión onerosa es asimilable a la compraventa.
La cesión gratuita al ser asimilable a la donación, efectuada a favor de un tercero o heredero no forzoso puede ser observable.
Ya que, al igual que en la donación, solo se considerarán títulos perfectos y no sujetos a ninguna acción de reivindicación las cesiones efectuadas en forma gratuita a herederos forzosos. Siendo imperfectos y sujetos a reivindicación los inmuebles donados o cedidos gratuitamente a herederos no forzosos o a terceros.
Si se procedió de tal modo, se puede perfeccionar el título defectuoso si el cedente vive, mediante la restitución del bien al cedente o su valor; mediante una declaración de onerosidad; o por “distracto”.
En cambio, si el cedente falleció, se debe abrir su sucesión para ver si se presentan herederos forzosos, ya que éstos serán los únicos que pueden intentar la reivindicación. Si no hay herederos forzosos el título se torna inobjetable; si los hubiere y prestan su conformidad con la cesión gratuita sanean el título.
5. Sucesiones con herederos menores de edad o incapaces. La compraventa y la insania de un heredero.
Un punto importante a considerar a la hora de redactar el boleto, es el hecho de que en estos supuestos, se requerirá autorización judicial para poder perfeccionar la venta. Por eso, es importante consignar en el convenio, qué sucede si la autorización no se consigue; qué plazo se otorga al vendedor o comprador (en su caso) para gestionarla; si se entrega anticipadamente la cosa en que carácter se entrega y en qué momento en su caso debe restituirse; etc.
El caso del insano es más complejo, ya que aquí se solicitará autorización al juez de la insania -hoy proceso de determinación de capacidad- (con intervención del ministerio público) y luego autorización al juez de la sucesión (también con intervención del ministerio público).
Los requisitos habitualmente solicitados son algo engorrosos (dos tasaciones de inmobiliarias; las tasaciones del inmueble a adquirir en el caso de que se destine el dinero de la venta a comprar otra propiedad; etc).
Además, los plazos procesales son muy lentos, y las autorizaciones se conceden por un plazo muy acotado (generalmente treinta días) dentro del cual si se pidieron certificados con anterioridad seguramente ya están vencidos, y hay que correr con los tiempos para llegar hasta la suscripción de la escritura dentro de la fecha autorizada y el depósito judicial (si corresponde) de las sumas pertenecientes al menor o incapaz, por parte del escribano, abogado o representante necesario.