Se ha dicho en un reciente fallo que la deficiencia o aun la falta absoluta de derecho en favor del poseedor actual demandado, no genera per se el acogimiento de la demanda de reivindicación y el consecuente deber de entregar la cosa al actor, debiendo probarse el mejor derecho de éste último que justifique dicha solución.
Así se ha puntualizado en doctrina que: “Sería absurdo quitar la cosa a quien no tiene derecho para dársela a otro que tampoco lo tiene; en consecuencia, la acción reivindicatoria procede, no por la ilegitimidad de la posesión del demandado en sí misma, sino en cuanto lo es contra el derecho o mejor derecho del reivindicante, en tanto resulte válido, subsistente y oponible al poseedor. Luego, sin la acreditación y declaración previa de este derecho, fundamento o premisa básica del silogismo que debe presidir todo fallo reivindicatorio (doctr.art.2756), no puede acogerse la demanda, pues no puede acogerse la demanda, pues no se trata de cambiar un poseedor ilegítimo por otro, sino de entregar la cosa a quien tiene el derecho o el mejor derecho de poseerla” (conf. Bono, en Código Civil y leyes complementarias, director Zannoni, coordinadora Kemelmajer de Carlucci, tomo 11, págs.930 y 931).
Fuente: https://universojus.com/fallo/no-se-trata-de-cambiar-un-poseedor-ilegitimo-por-otro/
Causa nº: 2-59575-2014 "RODRIGUEZ ESTELA RENE C/ OTTAVIANO MONICA SILVINA Y OTRO/A S/ REIVINDICACION” JUZGADO EN LO CIVIL Y COMERCIAL Nº 1 –OLAVARRIA-
Sentencia Registro nº: ....129......... Folio: .............
En la ciudad de Azul, a los quince días del mes de Septiembre del año Dos Mil Quince, reunidos en Acuerdo Ordinario los Señores Jueces de la Excma. Cámara de Apelación en lo Civil y Comercial Departamental, Sala II, Doctores Víctor Mario Peralta Reyes y María Inés Longobardi (arts. 47 y 48 Ley 5827), encontrándose en uso de licencia el Dr. Jorge Mario Galdós (resolución n° SS8878 de la S.C.B.A.), para dictar sentencia en los autos caratulados “Rodriguez Estela Rene c/ Ottaviano Mónica Silvina y otro/a s/ Reivindicación” (causa Nº 59.575), habiéndose procedido oportunamente a practicar la desinsaculación prescripta por los arts. 168 de la Constitución Provincial, 263 y 266 del C.P.C.C., resultando de ella que debían votar en el siguiente orden: Dr. Peralta Reyes, Dra. Longobardi y Dr. Galdós.
Estudiados los autos, el Tribunal resolvió plantear y votar
las siguientes:
-C U E S T I O N E S-
1ra.- ¿Es justa la sentencia apelada?
2da.- ¿Qué pronunciamiento corresponde dictar?
-V O T A C I O N-
A LA PRIMERA CUESTION, el Sr. Juez Dr. Peralta
Reyes dijo:
I. En la sentencia dictada en la anterior instancia que ha
llegado apelada a esta alzada, se hizo lugar a la demanda de
reivindicación deducida por Estela René Rodríguez contra Mónica Silvina Ottaviano y Alberto Enrique Ramos, mediante la cual se persigue la restitución del inmueble ubicado en calle 13 bis sin número, entre Julio Argentino Roca y Monseñor César Cáneva de la localidad de Sierras Bayas, Partido de Olavarría, designado catastralmente como: Circunscripción XX, sección A, manzana 52, parcela 8, matrícula n° 48.956, partida inmobiliaria n° 33.110 (ver demanda de fs.27/30vta.). Asimismo, en la referida sentencia se rechazó la reconvención impetrada por Mónica Silvina Ottaviano y
Alberto Enrique Ramos contra Estela René Rodríguez, donde se
reclaman mejoras realizadas en el referido inmueble y gastos de
mantenimiento durante todo el lapso de su posesión (ver fs.65/66 del
escrito de contestación de demanda y deducción de reconvención). Las
costas del juicio por la acción principal y por la reconvención se impusieron a los demandados por su condición de vencidos (véase la parte resolutiva de la sentencia a fs.476vta./477).
II. Para arribar a la solución antedicha, tuvo en cuenta la a quo que el inmueble matrícula n° 48.956 del Partido de Olavarría registró titularidad desde el año 1972 a nombre de Rodolfo y Ladislao
Sterba, en la proporción de un medio indiviso para cada uno de ellos,
quienes lo recibieron por inscripción de la declaratoria de herederos dictada en la sucesión de su padre Maximiliano Sterba (informe de dominio de fs.345). Siguió relatando la juzgadora que mediante poder especial de fecha 17-4-95, que luce agregado a fs.14/16, Oscar Ricardo Sterba, Daniel Horacio Sterba y Mirta Noemí Sterba, sucesores de los nombrados Rodolfo y Ladislao Sterba, encomendaron a la Dra. Nelly Mabel Cura la venta del inmueble en cuestión. Y puntualizó la sentenciante que en razón de dicho apoderamiento, con fecha 7-5-95, la mandataria Nelly Mabel Cura celebró el contrato de compraventa en instrumento privado que obra a fs.25/25vta., por el cual vendió el referido inmueble a Paola Vanessa Mallegni, entregándole la posesión en el acto y acordando que la escritura traslativa de dominio se llevaría a cabo una vez cancelado el saldo de precio. Sostuvo la a quo que estos documentos fueron reconocidos por los demandados en su escrito de responde (véanse las consideraciones del fallo de fs.467/468vta.).
Se prosiguieron analizando en la sentencia los documentos aportados a la causa, señalándose que con fecha 20-12-99, Paola Vanessa Mallegni -en el carácter de propietaria locadora- celebró contrato de locación con Estela René Rodriguez y Alfredo Osvaldo Jurado -en el carácter de locatarios-. Se dijo en la sentencia que en este contrato se acordó que al cabo de un año, o sea el día 20-12-2000, los locatarios comprarían el inmueble, pasando de este modo a convertirse en
sus propietarios, si bien no se acordó plazo de escrituración (ver instrumento de fs.26/26vta., y considerandos de la sentencia de fs.468vta.).
Se puntualizó en la sentencia, finalmente, que la aquí accionante Estela René Rodríguez, representada por el Dr. Carlos E.
Villanueva, escrituró a su nombre una parte indivisa (1/4) del inmueble matrícula n° 48.956 de Olavarría, por instrumento público de fecha 2-12-2010, resultando vendedores los sucesores de Sterba, representados por su mandataria Nelly Mabel Cura (conf. copia certificada de escritura de compraventa de parte indivisa por tracto abreviado agregada a fs.6/10, y considerandos de la sentencia apelada vertidos a fs.468vta./469). Destacó la magistrada, además, que todas estas circunstancias han sido reconocidas por Paola Vanessa Mallegni en su presentación de fs.107/107vta., donde contestó la citación de tercero que se dispuso a fs.102. Se expresó en la
sentencia que Paola Vanessa Mallegni reconoció haber adquirido el
inmueble a Oscar Ricardo, Daniel Horacio y Mirta Noemí Sterba,
5
representados por la Dra. Nelly Mabel Cura, mediante contrato de
compraventa de fecha 7-5-95; habiendo reconocido, también, que luego
alquiló dicho inmueble a Estela René Rodríguez y Alfredo Osvaldo
Jurado, a quienes finalmente se los vendió. Se dijo en el fallo que Paola
Vanessa Mallegni negó categóricamente haber vendido por contrato verbal
a los demandados el inmueble objeto del litigio (ver fs.469 y escrito
presentado por la tercero a fs.107/107vta.).
III. Luego de este análisis de las constancias de la
causa, señaló la sentenciante que reuniendo la actora la condición de
condómina es claro que puede ejercer la acción reivindicatoria,
agregando que en su calidad de compradora de una parte indivisa del
inmueble se produjo una cesión a su favor de todos los derechos y
acciones del vendedor, por lo que queda soslayado el problema de la
tradición del bien (fs.469vta./470). Luego se abordó en la sentencia la
cuestión relativa a la fecha del título de la actora, señalándose que
además de la mencionada escritura pública de fecha 2-12-2010 (de
fecha posterior a la posesión invocada por los demandados), ha
presentado los títulos antecedentes de los transmitentes del dominio
con los que acredita su derecho a poseer (fs.470vta./472vta.). Así se
continúa expresando en el pronunciamiento, con cita de Areán, que el actor
que presenta títulos de propiedad de quienes lo precedieron, remontándose
hasta alguno que sea anterior a la posesión del demandado, ganará la
6
acción de reivindicación aunque él no haya sido nunca poseedor, ya que
las escrituras que acreditan el dominio de los antecesores hacen presumir
que éstos tuvieron la posesión y lo autorizan a accionar en su propio
interés aún cuando no medie cesión expresa, porque ella va implícita
en cada acto de enajenación (fs.472vta./473).
No obstante ello, se destacó en el fallo que en
el caso concreto debe considerarse especialmente que los demandados
no han acompañado ningún título o instrumento que pruebe su
derecho a poseer animus domini, más allá de haber invocado la
celebración de un contrato de compraventa verbal con Paola Mallegni en
el mes de mayo de 1995, y de haber manifestado que desde dicha fecha
poseen en calidad de dueños; destacándose que el codemandado Ramos,
al absolver posiciones, manifestó que nunca tuvo trato con la nombrada
Paola Mallegni (fs.473/473vta.). Se ponderaron, asimismo, otros elementos
de los que surge que los demandados ocuparon el inmueble durante
algunos años (fs.473vta./474). Esto se conecta con la valoración efectuada
en la sentencia a fs.469, donde se dijo que Paola V. Mallegni en su
presentación como tercero de fs.107/107vta., negó categóricamente haber
vendido por contrato verbal a los demandados el inmueble objeto del
litigio. De esta manera, se dejó sentada en el decisorio una conclusión que
aparece gravitante en orden al esclarecimiento de la problemática litigiosa,
pues han quedado determinadas la carencia de un título que les
7
confiera a los demandados el derecho a poseer el inmueble, y la sola
condición de poseedores que los accionados revisten (arts.94, 96, 330,
354, 375, 384 y ccs. del Código Procesal).
Ya en los tramos finales del decisorio se sentaron
otras conclusiones, poniéndose de relieve que la actora adquirió el inmueble
por instrumento privado a Paola V. Mallegni, mediante un contrato de
locación que al cabo de un año daba a los locatarios la opción de comprarlo;
y que, a su vez, Paola V. Mallegni había adquirido el bien a los sucesores de
los titulares registrales, habiendo recibido la posesión en ese mismo acto
(fs.474). Se destacó que la actora efectivamente habitó el inmueble entre
fines de 1999 y 2002, ejerciendo la posesión con ánimo de dueña, pero que
por razones que se desconocen mudó su domicilio con posterioridad,
pasando a ocuparlo por un tiempo en calidad de comodataria Silvana P.
Ardiles, quien aparece como titular de una conexión del servicio eléctrico. Se
puntualizó que en razón de ello, mal pueden los accionados haber poseído
el inmueble en forma continuada desde el año 1995 a la actualidad, pues la
prueba colectada echa por tierra sus manifestaciones (fs.474/474vta.).
Precisó, finalmente, que “la ocupación de los accionados data desde el
año 2007 en adelante, y que la misma carece de título legítimo, pues no
han podido demostrar la existencia de la compraventa verbal celebrada
con la Sra. Mallegni (art.375 citado)” (fs.474vta.).
8
IV. Se abordó también en la sentencia la
reconvención deducida por los demandados (fs.475), donde plantearon la
nulidad del acto jurídico de compraventa celebrado entre la actora y los
sucesores de Sterba (escritura de compraventa de parte indivisa de fs.6/10,
otorgada con fecha 2-12-2010), en base a que la parte vendedora no tenía
al momento de transmitir la posesión del bien (que en el decir de los
reconvinientes era detentada por ellos). Y se rechazó este planteo con
sustento en las consideraciones que previamente se habían volcado en el
fallo a fs.471vta., cuando se sostuvo que además de la escritura pública
otorgada a su favor, la actora presentó los títulos de sus antecesores
en el dominio, los que resultan de los autos caratulados “Sterba Rodolfo
s/sucesión ab intestato”. Efectivamente, surge del certificado de dominio
glosado a fs.61/63 de este sucesorio, que al causante le correspondió un
medio indiviso como herencia en la sucesión de su padre Maximiliano Sterba
(quien adquirió el inmueble con fecha 30-5-59), correspondiéndole la mitad
restante a su hermano Ladislao Sterba (habiéndose inscripto registralmente
la respectiva declaratoria de herederos, con fecha 18-9-72).
En el tramo final de la sentencia apelada se trató
la reconvención de los demandados dirigida a reclamar el precio de las
mejoras introducidas en el inmueble (fs.475vta./476vta.). Y luego de un
análisis de las constancias probatorias allegadas a la causa se rechazó esta
pretensión, habiéndose sostenido que si bien se probaron algunas mejoras
9
efectuadas en la finca, no se acreditó su efectiva realización por parte de los
aquí demandados (fs.476).
Todas estas motivaciones llevaron a la juzgadora
a hacer lugar a la demanda de reivindicación y a rechazar la reconvención
impetrada por los demandados, con imposición de costas a éstos últimos,
conforme ya lo puntualicé al inicio del presente voto (fs.476vta.).
V. Pues bien, la aludida sentencia fue pasible del
recurso de apelación interpuesto por los demandados (fs.480), quienes en
esta alzada expresaron sus agravios a través del escrito que luce a
fs.500/511vta.
Con relación a la carga probatoria de autos,
adujeron los apelantes que su parte realizó en el expediente toda la prueba
que estuvo a su alcance, defendiendo el hecho de la posesión en el
inmueble cuya reivindicación se intenta, más no ha podido presentar
semejante prueba que califican de diabólica, ante la connivencia que a su
juicio se ha dado entre la parte actora, la tercera y la representante de los
sucesores de Sterba (fs.500vta., tercer párrafo).
Seguidamente introdujeron los apelantes una
temática que luego reiteraron en otros tramos de su escrito recursivo,
puntualizando que el derecho de la actora ha estado basado en
instrumentos privados desconocidos y sin fecha cierta, de contenido
10
ideológico dudoso, que no han sido acreditados por la prueba testimonial y
confesional. Reconocieron que existe una escritura traslativa de dominio
que cuestionaron de nulidad por ser posterior a la posesión que ellos
ejercen sobre la finca en cuestión, y porque, en consecuencia, los
transmitentes no detentaban la posesión al momento de formalizar ese
acto jurídico (fs.501, primer párrafo, y fs.502vta., in fine). Sostuvieron,
además, que la actora no ha podido demostrar el presupuesto jurídico de la
acción que está dado por el hecho de haber poseído el inmueble, no
sirviendo para ello los instrumentos privados que han sido desconocidos
(fs.501, tercer párrafo). Siempre con relación a los instrumentos privados, se
agravian los demandados porque en la sentencia se dijo que quedaron
reconocidos en varios pasajes de su escrito de responde; si bien admiten
que consideraron a la Sra. Mallegni como propietaria del inmueble, por lo
que a ésta le compraron el bien, recibiendo la posesión que desde allí
ostentan en forma pública y pacífica, realizando actos posesorios como
dueños (fs.502). Por el contrario, insisten en desconocer la locación con
opción a compra que habría concretado la Sra. Mallegni con los actores
(fs.502/502vta.).
Con cita de diversos preceptos legales relativos a
la acción reivindicatoria, insistieron los apelantes en su argumento central en
el sentido de que “La parte actora no está legitimada para fundar su
derecho en una acción de reivindicación, jamás tuvo la posesión
11
material del inmueble ‘animus domini’ y sus transmitentes los
herederos no eran poseedores y no hubo entrega de la cosa” (fs.503,
tercer párrafo). Se esfuerzan los apelantes para descalificar el derecho de la
actora, aduciendo que ésta no ha probado los sucesivos boletos ni la
entrega sucesiva de la posesión (fs.503vta.), afirmando que los herederos de
Sterba nunca ostentaron la posesión del inmueble, y cuestionando los
recibos de impuesto inmobiliario y de pago del servicio eléctrico allegados
por la accionante (fs.504).
Luego de hacer referencia los apelantes al
expediente administrativo que su parte inició para poder obtener la
escritura (fs.504vta.), se explayaron en minuciosas alegaciones sobre las
siguientes cuestiones: sobre las irregularidades que le atribuyen al accionar
de la Dra. Nelly Mabel Cura como apoderada de los herederos de Sterba;
sobre las deficiencias que presenta el contrato de locación con opción a
compra esgrimido por la actora; sobre la falta de posesión del inmueble por
parte de los herederos de Sterba y de la actora (fs.504vta./508).
Ya en la parte final del escrito recursivo se
abocaron los apelantes a cuestionar el rechazo de la reconvención por
cobro de mejoras por ellos deducida, brindando diversas argumentaciones
en respaldo de dicho planteo procesal (fs.508/510vta.). A modo de corolario
de su escrito recursivo reiteraron los apelantes sus agravios por haberse
acogido la demanda de reivindicación dirigida en su contra, por haberse
12
rechazado su defensa de falta de legitimación en los términos del art.345
inciso 3 del Código Procesal, así como también su planteo de nulidad de la
escritura invocada por la parte actora, y por haberse rechazado la
reconvención por ellos deducida (ver resumen de fs.511).
La aludida expresión de agravios fue contestada
por la parte contraria (fs.515/517vta.), tras lo cual se llamaron autos para
sentencia (fs.519) y se practicó el sorteo de rigor (fs.520), habiendo quedado
los presentes actuados en condiciones de ser examinados a los fines del
dictado de la presente sentencia.
VI. Incursionando en el examen de la
problemática traída a esta alzada cabe recordar que, en oportunidad de
contestar la demanda, expresaron los accionados que a mediados del año
1995 celebraron un negocio de compraventa en forma verbal con Paola
Vanessa Mallegni, a quien le adquirieron el inmueble objeto de autos;
habiéndole entregado a la vendedora una suma de dinero contra la entrega
de la posesión y acordándose un saldo a pagar en cuotas, bajo la promesa
de que durante ese lapso la vendedora ordenaría los papeles de la vivienda
y les otorgaría luego la escritura de dominio (fs.62). Así señalaron los
demandados que desde esa fecha pasaron a poseer el inmueble animus
domini, ejerciendo actos posesorios en forma pública y realizando
numerosas e importantes reformas y mantenimientos (fs.62). Dijeron
que cuando habían abonado la totalidad de las cuotas pactadas, se
13
comunicaron con la vendedora, quien mediante respuestas evasivas nunca
les acercó los papeles de la vivienda (fs.62). Reconocieron su falta de
formalidad respecto a la instrumentación del contrato y de los pagos en
concepto de precio que se realizaron, más puntualizaron que ello se debió a
la relación de confianza que mantenían con la Sra. Mallegni (fs.62vta.).
Manifestaron los accionados que desde que tomaron posesión del
inmueble nunca lo abandonaron, por lo que su posesión fue pública y
continua, reputando materialmente imposibles los dichos de la parte actora
que hacen referencia a un contrato de locación que habría celebrado con la
Sra. Mallegni (fs.62vta.). A modo de síntesis de su planteo procesal adujeron
los demandados que están en la posesión del inmueble desde el año
1995 en virtud de la aludida compraventa, por lo que desde ese
momento poseen el inmueble en forma legítima, pacífica e
ininterrumpida, ejerciendo actos posesorios desde dicha fecha
(fs.64vta.).
Conforme lo destaqué en el apartado III del
presente voto, se precisó en la sentencia apelada que los demandados no
acompañaron ningún título o instrumento que pruebe su derecho a
poseer animus domini, habiéndose tenido por no acreditado el contrato
de compraventa verbal que dijeron haber celebrado con Paola Vanessa
Mallegni a mediados del año 1995 (fs.473/473vta.). Estas motivaciones del
fallo no han sido materia de una crítica concreta y razonada en la expresión
14
de agravios de los demandados, por lo que se está ante una cuestión que ha
llegado firme a esta alzada y sobre la cual habrá de asentarse la solución del
caso en juzgamiento (art.260 del Cód. Proc.). En efecto, el planteo esgrimido
por los accionados en esta instancia está dirigido a destacar el hecho de
la posesión que ejercen sobre el inmueble, y a descalificar el derecho
invocado por la actora para ejercer la acción reivindicatoria. O sea que
en el caso es menester dilucidar si el título invocado por la actora resulta
suficiente para reivindicar el inmueble y debe prevalecer sobre la
posesión que ejercen los demandados, por lo que a esta faena me
abocaré a continuación. Y destaco esto porque la deficiencia o aun la falta
absoluta de derecho en favor del poseedor actual demandado, no genera
per se el acogimiento de la demanda de reivindicación y el consecuente
deber de entregar la cosa al actor, debiendo probarse el mejor derecho de
éste último que justifique dicha solución. Así se ha puntualizado en
doctrina que: “Sería absurdo quitar la cosa a quien no tiene derecho para
dársela a otro que tampoco lo tiene; en consecuencia, la acción
reivindicatoria procede, no por la ilegitimidad de la posesión del
demandado en sí misma, sino en cuanto lo es contra el derecho o
mejor derecho del reivindicante, en tanto resulte válido, subsistente y
oponible al poseedor. Luego, sin la acreditación y declaración previa de este
derecho, fundamento o premisa básica del silogismo que debe presidir todo
fallo reivindicatorio (doctr.art.2756), no puede acogerse la demanda, pues
15
no se trata de cambiar un poseedor ilegítimo por otro, sino de entregar
la cosa a quien tiene el derecho o el mejor derecho de poseerla” (conf.
Bono, en Código Civil y leyes complementarias, director Zannoni,
coordinadora Kemelmajer de Carlucci, tomo 11, págs.930 y 931; lo
destacado me pertenece).
VII. Formuladas las reflexiones anteriores, cabe
recordar que en la sentencia apelada se examinaron los elementos
probatorios allegados por la parte actora a los fines de acreditar su
derecho a reivindicar el inmueble objeto de autos (véase el apartado II
del presente voto). Y dentro de este material probatorio adquiere especial
trascendencia el título esgrimido por la actora Estela René Rodríguez,
consistente en la escritura de compraventa de parte indivisa por tracto
abreviado, otorgada por la Notaria Patricia Alejandra Urbina con fecha 2 de
diciembre de 2010, que en copia certificada se encuentra agregada a
fs.6/10 de las presentes actuaciones. Mediante dicha escritura traslativa de
dominio, los Señores Oscar Ricardo Sterba, Daniel Horacio Sterba y
Mirta Noemí Sterba, representados en ese acto por Nelly Mabel Cura,
vendieron a la aquí accionante Estela René Rodríguez, representada en
esa oportunidad por Carlos Enrique Villanueva, una cuarta parte indivisa
del inmueble objeto del presente juicio de reivindicación, habiéndose
concretado la respectiva inscripción registral en la matrícula n° 48.956 del
Partido de Olavarría, con fecha 22 de diciembre de 2010 (ver fs.6/10).
16
Aquí es de utilidad volver a precisar que los
vendedores Oscar Ricardo Sterba, Daniel Horacio Sterba y Mirta Noemí
Sterba, revisten la calidad de herederos de su padre Ladislao Sterba y de
su tío Rodolfo Sterba, conforme resulta de las diferentes constancias de los
autos caratulados “Sterba Rodolfo s/sucesión testamentaria” (expediente n°
99/80, agregado por cuerda). Y si se analizan los antecedentes del dominio
del inmueble objeto de autos, puede observarse que el bien estuvo
inicialmente en titularidad de Maximiliano Sterba, quien lo adquirió con
fecha 30-5-59, y que a éste lo sucedieron sus hijos Rodolfo y Ladislao
Sterba en la proporción de un medio indiviso para cada uno de ellos,
habiéndose inscripto la declaratoria de herederos en el Registro de la
Propiedad con fecha 18-9-72 (ver certificado de dominio glosado a fs.61/63
del referido expediente sucesorio n° 99/80).
Delineado el título con que cuenta la reivindicante,
se impone adentrarse en las defensas opuestas por los poseedores
demandados a los fines de impedir el éxito de la acción reivindicatoria. Y
aquí es dable mencionar que al contestar la demanda opusieron excepción
de falta de legitimación activa (aunque erróneamente aludieron a falta de
legitimación pasiva), aseverando que la actora nunca tuvo la posesión
del inmueble, ni tampoco la tuvieron los sucesores de Sterba en el
momento en que se escrituró la parte indivisa del bien a favor de la
actora. Basaron los demandados esta afirmación en que los sucesores de
17
Sterba ya le habían entregado la posesión a Paola V. Mallegni, cuando
se celebró el boleto de compraventa en el mes de mayo de 1995
(fs.25/25vta.). Y posteriormente, en el decir de los demandados, Paola V.
Mallegni les entregó la posesión a ellos, mediante acuerdo verbal de
compraventa (ver fs.58vta./59). Por lo demás, el planteo de nulidad de
acto jurídico articulado por los demandados también está sustentado en un
argumento análogo, al sostenerse que la escritura de compraventa de parte
indivisa suscripta a favor de la actora adolece de vicios insalvables, ya que
la parte vendedora (sucesores de Sterba) no tenía en ese momento la
posesión de la cosa y, por lo tanto, no le pudo hacer tradición de la
misma a la compradora. Deducen de ello la invalidez de dicha escritura
pública, porque no hubo tradición de la cosa vendida, reputando falsa la
afirmación contenida en ese instrumento público en el sentido de que la
compradora se encontró en la posesión real y efectiva del inmueble
adquirido (fs.60/61vta.). Estos mismos argumentos se reproducen en el
escrito de expresión de agravios, donde los apelantes afirmaron que existe
una escritura traslativa de dominio otorgada a favor de la actora, pero la
misma es inválida por ser posterior a la posesión que ellos ejercen sobre la
finca en cuestión, y porque, en consecuencia, los transmitentes no
detentaban la posesión al momento de formalizar ese acto jurídico (fs.501,
primer párrafo, y fs.502vta., in fine).
18
VIII. Por las razones que seguidamente paso a
exponer, considero que el planteo de los demandados es improcedente y
que, por ende, ha sido acertada la decisión adoptada en la sentencia de la
anterior instancia. Aquí es menester destacar, en primer lugar, que en el sub
caso nos hallamos ante un supuesto donde el único título ha sido
presentado por la actora reivindicante, consistente en la mencionada
escritura de compraventa de parte indivisa por tracto abreviado de fecha 2
de diciembre de 2010, ya que, como se vio, ha quedado firme que los
demandados no acompañaron ningún título o instrumento que pruebe
su derecho a poseer animus domini, habiéndose tenido por no acreditado
el contrato de compraventa verbal que dijeron haber celebrado con Paola
Vanessa Mallegni a mediados del año 1995 (ver apartado VI del presente
voto).
Y en este orden de ideas se impone dilucidar si el
caso en juzgamiento halla encuadramiento en el art.2789 del Código Civil,
donde el título del reivindicante que probase su derecho a poseer la
cosa es posterior a la posesión del demandado que no presentó título
alguno, supuesto en que aquél título no es suficiente para fundar la
demanda. O si, por el contrario, deviene aplicable la hipótesis contenida en
el art.2790 del mismo código, donde el título del reivindicante es anterior
a la posesión del demandado que no presentó ningún título, en cuyo
caso el éxito de la acción reivindicatoria está asegurado. Debo aclarar
19
aquí que en el caso de autos no se genera ninguna cuestión de derecho
transitorio por la reciente entrada en vigencia del nuevo Código Civil y
Comercial de la Nación, ya que este cuerpo normativo presenta una
regulación sustancialmente similar en su art.2256 incisos b) y c) (art.7 del
Código Civil y Comercial de la Nación).
El argumento nuclear de los demandados radica
en que la escritura pública en que se apoya el título de la reivindicante es de
fecha 2 de diciembre de 2010, mientras que, según su postura, ellos
entraron en posesión del inmueble a mediados del año 1995. De allí que
según esta línea de pensamiento, la posesión de los demandados sería
anterior al título de la reivindicante, y, en virtud de ello, la acción de
reivindicación debería rechazarse por aplicación del mentado art.2789 del
Código Civil. Pero esto no es así, porque -como bien se sostuvo en la
sentencia apelada- reuniendo la actora la condición de condómina es
evidente que puede ejercer la acción reivindicatoria, agregándose que en su
calidad de compradora de una parte indivisa del inmueble se produjo una
cesión a su favor de todos los derechos y acciones del vendedor. Y se
sostuvo además en dicha sentencia, en orden a la fecha del título de la
actora reivindicante, que además de la mencionada escritura pública de
fecha 2-12-2010 (de fecha posterior a la posesión invocada por los
demandados), ha presentado los títulos antecedentes de los
transmitentes del dominio con los que acredita su derecho a poseer
20
(fs.470vta./472vta.). Se continuó diciendo en el pronunciamiento, con cita de
Areán, que el actor que presenta títulos de propiedad de quienes lo
precedieron, remontándose hasta alguno que sea anterior a la posesión
del demandado, ganará la acción de reivindicación aunque él no haya
sido nunca poseedor, ya que las escrituras que acreditan el dominio de los
antecesores hacen presumir que éstos tuvieron la posesión y lo
autorizan a accionar en su propio interés aún cuando no medie cesión
expresa, porque ella va implícita en cada acto de enajenación
(fs.472vta./473).
La solución adoptada en el decisorio de grado es
la que ha receptado la amplia mayoría de la doctrina (con la única excepción
de Salvat), habiéndose sostenido que “el actor que presenta títulos de
propiedad de quienes lo precedieron, remontándose hasta alguno que
sea anterior a la posesión del demandado, ganará la acción
reivindicatoria aunque él no haya sido nunca poseedor, ya que las
escrituras que acreditan el dominio de los antecesores hacen presumir que
éstos tuvieron la posesión y lo autorizan a accionar en su propio interés aun
cuando no medie cesión expresa, porque ella va implícita en cada acto de
enajenación. La jurisprudencia ha aceptado esta segunda interpretación, al
admitirse que el actor pueda invocar títulos anteriores a la posesión del
demandado, aunque no probare su propia posesión, ya que debe
presumirse juris tantum que los antecesores tuvieron la posesión desde la
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fecha de sus respectivos títulos (art.4003), lo que basta para que el
reivindicante como sucesor pueda ampararse en los derechos que hubieran
tenido sus antecesores para reivindicar” (conf. Areán, en Código Civil de
Bueres dirección, Highton coordinación, tomo 5, págs.883 y 884; Bono, en
Código Civil de Zannoni director, Kemelmajer de Carlucci coordinadora,
tomo 11, págs.943 y sgtes.; lo destacado me pertenece). En un mismo orden
de ideas asevera Mariani de Vidal que “puede no haberse transmitido la
propiedad y posesión al reivindicante, por no existir tradición, pero como en
la enajenación se considera tácitamente cedida la acción reivindicatoria –
cesión para la cual no es necesaria la tradición- aquél puede ejercerla en
nombre propio, aunque no demostrara su propia posesión” (Curso de
derechos reales, 7ª edición actualizada, tomo 3, pág.460).
De esta manera queda completamente
desarticulado el argumento medular esgrimido por los demandados, puesto
que la actora ha presentado títulos de quienes la precedieron en el
dominio, que son de fecha marcadamente anterior a la época en que
los accionados entraron en posesión de la finca. Así debe recordarse
que los vendedores Oscar Ricardo Sterba, Daniel Horacio Sterba y Mirta
Noemí Sterba revisten la calidad de herederos de su padre Ladislao Sterba
y de su tío Rodolfo Sterba, y que, con fecha 18-9-72, se inscribió la
declaratoria de herederos a favor de éstos dos últimos que fuera dictada en
el juicio sucesorio de su padre Maximiliano Sterba, quien a su vez había
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adquirido el inmueble con fecha 30-5-59 (todas estas constancias surgen de
los autos “Sterba Rodolfo s/sucesión ab intestato”, expediente n° 99/80,
agregado por cuerda). Así se puede advertir que los títulos de los
antecesores de la actora en el dominio del inmueble, son de fecha muy
anterior a la posesión de los demandados, lo que torna claramente
procedente la acción reivindicatoria entablada en los presentes actuados
(arts.2758, 2774, 2776, 2790, 2794, 4003 y ccs. del Cód. Civil).
Aquí es menester poner de resalto que no obsta a
la solución antedicha la sola circunstancia de que Oscar Ricardo Sterba,
Daniel Horacio Sterba y Mirta Noemí Sterba le hayan vendido el inmueble a
Paola Vanessa Mallegni en el año 1995, desprendiéndose de este modo de
la posesión de la finca; extremo fáctico que no admitió controversia porque
fue alegado en la demanda (ver boleto de venta de fs.25/25vta.), fue
admitido por los propios demandados en su responde (fs.58/58vta.), y surge
también del escrito presentado por la tercero Paola Vanessa Mallegni
(fs.107/107vta.). Y hago esta afirmación porque también ha quedado
probado que Mallegni le vendió el inmueble a la actora en el año 1999
(fs.107), más allá de que no cuente con fecha cierta el contrato de
fs.26/26vta., como lo han destacado insistentemente los apelantes. Aquí
debe insistirse en que lo verdaderamente relevante es que no hay un
interés contrapuesto entre la actora y Paola Vanessa Mallegni, que pueda
evidenciar una alteración de la cadena causal existente entre las
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sucesivas transmisiones del bien. Muy por el contrario, se observa un
perfecto eslabonamiento entre el título de los antecesores en el
dominio que ha presentado la actora, la venta por boleto de
compraventa que efectuaron los herederos de Sterba a favor de Paola
Vanessa Mallegni, y la posterior venta que ésta última realizó a favor de
la aquí accionante. No se ha acreditado que Mallegni realizara una doble
venta del inmueble que hubiera tornado necesario determinar cuál de ellas
tendría preferencia, conforme al sistema previsto en los arts.594, 595 y 3269
del Código Civil (actual art.756 del Código Civil y Comercial), pues no ha
quedado demostrada la compraventa verbal que los accionados
invocaron en respaldo de su postura (arts.163 inciso 5, 375, 384 y ccs.
del Cód. Proc.).
En virtud de lo antedicho, no hay obstáculo alguno
para el progreso de la acción reivindicatoria de autos, habiéndose señalado
en la sentencia apelada que la actora se encuentra legitimada para
reivindicar el inmueble en su condición de condómina, lo que no admite
dudas en la actual evolución del derecho argentino (arts.2679 y 3450 del
Código Civil; art.2251 del Código Civil y Comercial). Sólo resta puntualizar,
finalmente, que carece de trascendencia la argumentación de los apelantes
sobre las deficiencias que presentarían los instrumentos privados allegados
con la demanda, sobre las irregularidades que se le atribuyen al accionar de
la Dra. Nelly Mabel Cura como apoderada, y sobre el expediente
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administrativo que iniciaron para poder obtener la escritura (ver apartado V
de este voto). Todas estas alegaciones de los recurrentes quedan
desplazadas ante el innegable derecho que le asiste a la actora para
reivindicar el inmueble, el que ha quedado suficientemente clarificado con
los desarrollos precedentes. Sabido es que el juez no tiene la carga de
ocuparse de todas las consideraciones que efectúan las partes, sino sólo de
aquéllas que son conducentes en orden a la dilucidación del litigio; por lo
que resultan suficientes las motivaciones hasta aquí expuestas y no es
menester abordar las restantes manifestaciones vertidas en la expresión de
agravios (esta Sala, causa n°56811, “Dos Santos…”, sentencia del
29/11/2012, causa n°59407, “Godofredo…”, del 26/5/2015, entre muchas
otras).
Por todo lo expuesto, propicio la confirmación de
la sentencia apelada en cuanto se hizo lugar a la demanda de reivindicación
deducida por Estela René Rodríguez contra Mónica Silvina Ottaviano y
Alberto Enrique Ramos, con costas a los vencidos (fs.476vta.; art.68 del
Cód. Proc.).
IX. Sólo resta ocuparse del capítulo de la
sentencia apelada donde se rechazó la reconvención formulada por los
demandados, a través de la cual se reclama el precio de las mejoras que
dijeron haber introducido en la finca (fs.475vta./476vta.). Luego de un
análisis de las constancias probatorias de autos, en el decisorio de grado se
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rechazó esta pretensión en base a que si bien se probaron algunas
mejoras efectuadas en el inmueble, no se acreditó su efectiva
realización por parte de los aquí demandados.
1. Si se observa el informe expedido por la
empresa prestadora del servicio eléctrico (Coopelectric), se advierte que en
el inmueble hubo conexión eléctrica a nombre de diferentes personas, y que
Mónica Silvina Ottaviano sólo registró conexión entre el día 6 de
setiembre de 2007 y el día 23 de mayo de 2012, fecha de expedición del
informe (ver fs.134). Esta circunstancia reviste importancia, pues de la
misma se desprende que ha sido breve el período en que los
demandados han permanecido en el inmueble objeto de autos. No es
posible presumir lo contrario, porque no se ha allegado ningún elemento
probatorio del cual pudiera deducirse que los accionados se hallaran en
posesión del bien y que la conexión del servicio eléctrico constara a
nombre de otra persona; tratándose ésta de una situación anómala que
hubiera requerido su debida demostración por parte de los demandados, y
que no surge en modo alguno de las constancias allegadas a la presente
causa (arts.163 inciso 5, 375, 384, 401 y ccs. del Cód. Proc.).
El mencionado informe de la empresa
Coopelectric fue valorado en la sentencia apelada (fs.473vta.), donde
también se tuvieron en cuenta otras probanzas consistentes en
declaraciones testimoniales (fs.144/147), en recibos de pago de
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impuestos y tasas acompañados por los demandados (fs.52/57), y en el
expediente de regularización dominial promovido en el año 2009
(fs.209/259 y 306/354); habiéndose considerado que este material probatorio
evidencia que los demandados no poseyeron el inmueble desde la fecha
por ellos alegada (mayo de 1995), por lo que han quedado desvirtuados
los testimonios de fs.280/281 (fs.473vta.).
Formuladas estas consideraciones, se evaluó en
la sentencia la pericia de arquitectura producida a fs.443/446, de la cual
emana que la vivienda data de unos ochenta años, pero que existen
modificaciones y mejoras más recientes a fin de aumentar su funcionalidad,
si bien se determinó un bajo nivel de mantenimiento en general (fs.475vta.).
También se consideró probado por este medio que en el terreno se
realizaron movimientos de tierra, y se puntualizó que todas las obras y
mejoras son estimadas por el perito en una antigüedad aproximada
menor a los quince años (fs.476). Se sentó luego la conclusión medular de
esta parte del fallo, afirmándose: “No obstante, he tenido por probado que
los accionados ocupan la vivienda desde el año 2007 en adelante, es
decir, desde unos siete años a la fecha, lo cual no permite inferir sin
más, que las mejoras por las que se reclaman fueron efectivamente
realizadas por ellos” (fs.476). Finalmente, se valoró en la sentencia apelada
la documentación relativa a la nivelación del terreno que acompañaron los
demandados, y que fue reconocida por la empresa “Voladuras Olavarría” a
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fs.285, pero señaló la juzgadora que dicho instrumento no es más que un
presupuesto de obra que sólo acredita el costo de la misma, pero que
no prueba su efectiva realización (fs.476).
2. Considero que en la expresión de agravios de
los demandados no se ha formulado una crítica idónea a las motivaciones de
la sentencia que han sido detalladas precedentemente, ya que no se ha
puesto de manifiesto ningún yerro en que pudiera haber incurrido la a quo en
la valoración del material probatorio (art.260 del Cód. Proc.).
Tal como lo puse de manifiesto, el argumento
nuclear del decisorio de grado se centra en que si bien se demostró la
realización de mejoras en el inmueble, las mismas datan de una
antigüedad aproximada menor a los quince años, aspecto que fue
precisamente determinado por el perito arquitecto y que no mereció ninguna
impugnación por los litigantes (fs.446; arts.375, 384, 474 y ccs. del Cód.
Proc.). Y en base a este extremo fáctico debidamente probado, entendió la
magistrada que si los demandados ocupan el inmueble desde el año
2007, no es posible inferir que tales mejoras hayan sido realizadas por
ellos. El discurrir argumental de la pieza recursiva no pone en evidencia –en
modo alguno- que estas motivaciones del fallo puedan ser erróneas, o que
las constancias probatorias de la causa permitan arribar a una solución
contraria; de allí que, en mi opinión, el recurso de apelación no cumplimenta
la carga técnica de fundamentación exigida por el art.260 del código ritual.
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En efecto, en el escrito portador de los agravios se limitan los apelantes a
reproducir la prueba producida en autos (fs.508vta./510vta.), pero sin
hacerse cargo de los argumentos medulares de la sentencia apelada,
especialmente, en lo que respecta a la valoración del informe de la empresa
prestadora del servicio eléctrico, del cual emana que Mónica Silvia
Ottaviano sólo registró conexión eléctrica entre el día 6 de setiembre de
2007 y el día 23 de mayo de 2012 (fecha de expedición del
informe).Tampoco se hicieron cargo los accionados apelantes de los demás
elementos probatorios analizados en el fallo, de los que surge que el
período de su posesión en el inmueble es muy inferior al invocado en la
contestación de demanda (ver el anterior punto 1, párrafo segundo). Y en
virtud de ello cobra pleno valor la conclusión sentada en el fallo, en el
sentido de que no se demostró la efectiva realización de las mejoras por
parte de los demandados, porque el inicio de su posesión es muy
posterior al momento que marca el perito arquitecto como de
realización de las mejoras, en un dictamen que no ha merecido
observaciones (arts.163 inciso 5, 375, 384, 401, 473, 474 y ccs. del Cód.
Proc.). Asimismo, los apelantes no cuestionaron la conclusión sentada por la
juzgadora respecto a la documentación que fuera reconocida a fs.285, por lo
que, tampoco desde este ángulo, ha mediado una crítica concreta y
razonada que ponga en crisis las motivaciones del decisorio apelado (citado
art.260 del Cód. Proc.).
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Por todo lo expuesto, propongo al acuerdo la
confirmación de la sentencia apelada en cuanto se rechazó la reconvención
relativa al precio de las mejoras, con costas a los vencidos (fs.476vta.).
Asimismo, las costas de alzada también deben imponerse a los accionados,
quienes han sido perdidosos en el trámite recursivo (art.68 del Cód. Proc.).
Así lo voto.
A la misma cuestión, la Dra. Longobardi adhiere al voto
precedente, votando en igual sentido por los mismos fundamentos.
A LA SEGUNDA CUESTION, el Sr. Juez Dr. Peralta
Reyes, dijo:
Atento a lo que resulta del tratamiento de la cuestión
anterior, se resuelve confirmar en todas sus partes la sentencia apelada de
fs.463/477, imponiéndose las costas de alzada a los demandados apelantes
que han resultado vencidos en el trámite recursivo (art.68 del Cód. Proc.).
Difiérese la regulación de honorarios para su oportunidad (arts.31 y 51 del
dec. ley 8.904/77).
Así lo voto.
A la misma cuestión, la Dra. Longobardi adhiere al
voto precedente, votando en igual sentido por los mismos fundamentos.
Con lo que terminó el Acuerdo, dictándose la siguiente:
S E N T E N C I A
30
Azul, 15 de Septiembre de 2015. .
AUTOS Y VISTOS:
CONSIDERANDO:
Por todo lo expuesto, atento lo acordado al tratar las
cuestiones anteriores, demás fundamentos del acuerdo, citas legales,
doctrina y jurisprudencia referenciada, y lo dispuesto por los arts. 266 y 267
y concs. del C.P.C.C., se resuelve: confirmar en todas sus partes la
sentencia apelada de fs.463/477, imponiéndose las costas de alzada a los
demandados apelantes que han resultado vencidos en el trámite recursivo
(art.68 del Cód. Proc.). Difiérese la regulación de honorarios para su
oportunidad (arts.31 y 51 del dec. ley 8.904/77). Regístrese. Notifíquese
por Secretaría y devuélvase. Firmado: Dr. Víctor Mario Peralta Reyes –
Juez – Cám. Civ. y Com. Sala II – Dra. María Inés Longobardi .- Juez – Cám.
Civ. y Com. Sala II. Ante mí: Marcos Federico Garcia Etchegoyen – Auxiliar
Letrado – Cám. Civ. y Com. Sala II.